全球房地产：一本书读懂全球房地产市场运行的深层逻辑 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

导论  /  001

上篇  全球房地产：市场表现与制度基因

章 中国香港为何深陷高房价困境  /  071

节 经济高度繁荣，住房面临困境  /  073

第二节 香港住房制度支柱  /  076

第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价  /  096

第二章 英国房价何以刚性上涨  /  099

节 高品质与高房价的共同体  /  101

第二节 英国住房制度支柱  /  105

第三节 土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚性上涨  / 130

第三章 美国60年房地产大牛市的繁荣与骤然落幕  /  135

节 长的房地产大牛市  /  137

第二节 美国住房制度支柱  /  143

第三节 房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩  /  162

第四章日本房地产市场大起大落的终极逻辑  /  173

节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果  /  175

第二节 从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本  /  190

第三节 日本住房制度支柱  /  194

第四节 泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品  /  214

第五章 德国房价长期稳定之谜  /  217

节 德国房地产市场奇迹  /  219

第二节 德国住房制度支柱  /  221

第三节 房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展  /  237

第六章 新加坡如何实现“居者有其屋”  /  243

节 高住房自有率奇迹  /  245

第二节 新加坡住房制度支柱  /  247

第三节 如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想  /  268

下篇  中国房地产：制度建设与未来展望

第七章 中国房地产70年简史  /  275

节 住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年）  /  277

第二节 房改启动前的曙光乍现（1978—1994年）  /  279

第三节 全民进入商品住房新时代（1998年至今）  /  282

第四节 中国房地产市场回顾与反思  /  285

第八章 中国住房制度支柱  /  291

节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅  /  293

第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断  /  299

第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有  /  306

第四节 租赁制度：进入租售并举新时代  /  312

第五节 住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖  /  316

第六节 中国住房制度的反思  /  321

第九章 中国房地产市场发展趋势  /  327

节 未来中国房地产市场空间有多大  /  329

第二节 当前房地产市场风险有多大  /  352

第三节 未来行业集中度能有多高  /  361

第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路  /  363

第十章 房地产税的国际经验与中国实践  /  389

节 发达经济体房地产税怎么收  /  391

第二节 房地产税能否替代土地出让收入  /  395

第三节 中国房地产税的改革历程、征收现状及效果  /  413

第四节 房地产税出台的时机和预期影响  /  420

启示 住房制度深度塑造房地产市场  /  427

节 房地产过度金融化是风险之源  /  429

第二节 土地供给是房价的直接决定因素  /  432

第三节 税收是短期调节因素  /  435

第四节 租购并举的市场才是健康的房地产市场  /  436

第五节 住房保障是对中低收入阶层的必要支持  /  438

参考文献 

致谢

夏磊,恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

任泽平,恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

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各章书摘

章 中国香港为何深陷高房价困境

香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来，在内地房地产市场迅速发展的同时，有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。

香港自开埠以后，经济快速发展，成功跻身“亚洲四小龙”，2017年人均GDP高达5.77万美元，是全球富裕的地区之一。香港经济高度繁荣，住房却面临困境。香港房价持续多年上涨，1980—2017年名义房价上涨近16倍，年均增长8%，2018年房价收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。受高房价等影响，香港人均住房面积仅为16平方米。

由于鸦片战争后被英国殖民，香港长期实行土地批租制度，并逐渐形成以土地、金融、税收和保障为支柱的住房制度体系。土地制度方面，香港土地所有权归国家所有，批租后使用权可自由转让，但土地供给数量受重视生态环保等影响而长期不足，人均住宅用地仅10平方米。金融制度方面，香港实行联系汇率制，市场利率低且货币超发严重，叠加按揭业务灵活多样，刺激居民加杠杆购房，房地产市场过度金融化。税收制度方面，香港对交易环节征收重税，炒房成本高昂，但保有环节税负低。保障制度方面，政府兴建公营房屋对外低价出租或出售，保障中低收入群体住房需求，但公营房屋条件偏差，并且近年来供应严重不足。

从房地产业贡献上看，房地产在香港经济中占比较高，相关行业占GDP比重一度超过30%，2006年以来保持在20% ~ 25%，同时，2016年土地出让金和房地产相关税收合计占政府财政收入的32%。从房价上涨原因看，在人口持续增长的背景下，香港土地供给过少，尤其是2001—2010年年均出让住宅用地仅5公顷，叠加金融环境过度宽松，推动香港房价持续上涨。从住房保障上看，由于2002年以后居屋供给大幅减少，中产置业缺乏支持，住房条件难以有效改善。近期，香港特首林郑月娥在房屋政策上提出，在加大土地供给的同时，将公营房屋供应比例从六成提高至七成，重点资助中低收入群体购房置业。

第二章 英国房价何以刚性上涨 

英国是早出现政府干预住房市场的国家，也是中国香港住房模式的启蒙。英国住房总体充足，居住品质高，但与中国香港一样，房价长期上涨，居民购房面临较大压力。英国住房独具田园特色，居住环境良好，80%的住房分布于城郊和乡村，79%的住房为独户住宅，城市和乡村的居住区都富有田园元素；居住条件良好，人均使用面积38平方米，住房质量佳且保养好，百年老宅占比达21%。住房总体充足，套户比自1971年起维持在1以上，2016年为1.05；住房自有率自1984年起维持在60%以上，2017年为62%。但房价水平偏高，居民购房压力较大，2017年房价收入比为6.1，高于多数欧美发达国家；伦敦房价收入比达21，房价位居全球第二，仅次于中国香港。

英国房价长期跑赢通胀，领先全球，虽有周期变动，但是总体上涨。1917—2017年，英国名义房价指数上涨888倍，年均涨幅达7%，同期，CPI仅上涨48倍，年均涨辐为4%。国际对比看，1970—2017年，英国名义房价指数上涨52.8倍，明显高于意大利、法国、美国、德国、日本分别为33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅。近一百年，英国房地产市场还经历过四轮房价快涨、大涨的“快牛”现象，房价在短暂的趋稳或下跌之后总是重新上涨。2017年，名义房价指数较次贷危机前点的2007年累计上涨了20%，实际房价也已接近历史高点。

英国房价刚性上涨、居民购房压力大的背后是制度设计。土地制度以自由保有为主，但分配不均，1/3的土地仍掌握在极少数贵族手中；土地规划重视环境保护，住宅用地占比显著偏低，截至2005年，英格兰已开发用地占比9.8%，住宅用地占比仅1.1%。同时，80年代英国金融自由化和国际金融地位的重新崛起，大力刺激了货币增长，导致房价不断上涨。

第三章 美国60年房地产大牛市的繁荣与骤然落幕

“二战”结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。1946—2006年，住房新开工保持在100万套/年以上，年均153万

套；名义房价指数持续正增长，累计上涨24倍，年均增速5.4%，实际房价指数累计上涨121%，核心城市的房价涨幅更高，是跑赢印钞机的少数资产之一；住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。2000年以后，房地产牛市走向泡沫，市场交易过热，房价暴涨。一、二手房交易量增长38%，交易额增长102%，名义房价指数累计上涨66%，年均增速高达10.6%，实际房价指数累计上涨46%，年均达7.9%。加息刺破泡沫，房地产风险传导至金融市场，终升级为国际金融危机。是什么样的制度和政策导致了美国房地产的大牛市和大危机？

房地产过度金融杠杆化是风险之源。美国政府享有全球性的货币特权，又天然以国内政治利益为先，倾向于宽松的货币政策。对住房领域过度支持，一级市场通过保险降低信贷门槛，二级市场支持金融机构将抵押贷款出表，这导致美国住房领域长期处于流动性泛滥、高杠杆、过度消费的繁荣期，房地产泡沫化程度高，终破裂后升级为全球性的金融危机与经济危机。美国土地以私有为主，在用途和规划管制下可自由交易，居民住宅用地供给充足，为高水平住房消费提供了支撑。但鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的超前住房消费，使美国家庭住房负担较为沉重，对危机的承受能力较弱。美国征收房地产税的主要目的是为地方筹集税源，而并不是将其作为房地产调控的政策工具。其中保有环节的房地产税，提升区域房地产价值，使有房户直接受益，对居民房价预期影响不大。交易环节轻买方重卖方，对短期投机行为从重征税，但抑制作用有限。美国的住房保障政策经历了四个阶段，政策重点逐渐从供给端转向需求端，保障方式从实物保障转向货币补贴，目前形成以私人主导供给、政府财税补贴、供给需求并重的住房保障体系。

第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑 

我们提出的房地产周期的分析框架“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，在业内被广泛采用。日本从人口悬崖坠落，土地一度供应不足，货币政策大松大紧，正是验证我们判断的典型样本。

在日本房地产市场的运行过程中，产生过两次危机。次危机产生于日本快速工业化时期对土地激增的需求，在工业化和城市化的双重推动下，土地价格不断飙升，1955—1974年全国城市地价指数上涨28倍，六大城市上涨34倍。第二次危机产生于日本金融自由化时期宽松的货币环境，在低利率、金融自由化、国际资本的涌入刺激下，1986—1990年全国和六大城市地价指数年均涨幅分别高达7.3%和21.1%。

日本两次房地产危机，一次被时间消化，另一次终结了黄金时代。两次危机结局不同，在于经济发展阶段、人口结构发生了显著变化。次危机爆发后日本经济成功换挡至中速增长，而第二次危机爆发后日本经济陷入长期停滞。次危机爆发时日本适龄置业人口尚处高位，真实需求旺盛，而第二次危机爆发时日本老龄化问题已十分严峻，65岁以上人口占比高达12.1%，此后不断攀升，20 ~ 49岁适龄置业人口从2000年以后开始回落，有效需求下降。从数据上看，2010年城市化率是90.7%，比次危机爆发时城市化率明显提高。实际上，第二次危机以后，特别是2000年城市化率大幅提升，主要在于行政区划调整和町村老龄人口去世造成的被动提升，而非人口真实流动，无法形成有效需求，房地产市场仍无起色。

孕育日本房地产危机的终极逻辑是住房制度设计。在货币金融制度上，日本央行缺乏独立性，受大藏省影响较大，货币政策定力不足，调控目标在经济增长和稳定物价之间不断切换。在税收制度上，房地产上升期“重交易轻保有”导致泡沫加速形成，房地产下行时保有环节突然加税导致泡沫加速破灭。在土地制度上，土地金融属性过强，刺激投机。在租赁制度上，保护租约和租户权益，形成以机构主导的住房租赁市场。

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综合国际正反两面的经验教训，我们认为，中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”

1944年布雷顿森林体系建立，奠定了以美元为中心的国际货币体系，1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求。

美国是世界上经济最发达的国家，科技实力最强，拥有全球金融和军事霸权，研究其房地产市场运行和住房制度具有重要价值。美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，但是也有很多教训，比如超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。

新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较小。2017年，新加坡土地出让金占政府财政收入的约12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。

土地出让金直接纳入国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。

新加坡组屋市场实施封闭式管理，与私人住宅市场严格分离。其中新组屋市场只面向新加坡公民家庭，申请者家庭中必须有一名新加坡公民，其他家庭成员中至少有一个公民或永久居民，单身人士不得申请。

对于房地产开发企业而言，商业住房抵押贷款和商品房预售制度有助于企业合理运用杠杆，加速资金周转和项目建设进度。“定金和预收款”及“个人抵押贷款”占房地产开发资金来源比例持续走高，由2010年初的43%增至2018年末的52%，超过自筹资金，成为房企开发资金最主要的渠道来源。

从产权的角度看，中国土地制度有三个特点。第一，实行土地公有制。第二，土地国有制和土地集体所有制并存。城市市区土地归国家所有，农村和城市郊区的土地归集体所有。第三，土地所有权与土地使用权分离。土地使用权可转让，转让方式包括有偿出让和无偿划拨两大类，其中有偿出让包括招标、拍卖、挂牌和协议。2006—2016年“招拍挂”、协议、划拨转让土地比例为44∶10∶46，“招拍挂”是土地有偿出让的主要方式。

房地产税对调节房地产市场的作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，英国房价长期刚性上涨，主要是由于土地供给不足和房地产过度金融化。

土地出让金直接纳人国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故地出让金收并不直接编入政府财政面算而是以国家储备金形式进行长期投资。

编辑推荐

1、为什么要读这本书？

房地产如此重要，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。

中国房地产运行仅20多年，很多问题众说纷纭，不识庐山真面目，只缘身在此山中。如果我们把视野投向全球，用历史维度和数据逻辑来标准度量，发现那些房地产运作上百年的发达经济体，自有成功和失败的案例供我们借鉴。

房价还会涨吗？房地产是国民经济的支柱产业吗？房产税会推出吗？房地产泡沫什么时候会破？

这些问题，表面杂乱无章，当我们细细研究典型经济体的百年房地产运行史，用更加开阔的全球视野、更加纵深的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下，才能在众说纷纭中拨云见雾，寻找到真正的答案。

2、你为什么需要这本书？

如果你是房地产从业者，你需要一本工具书，掌握全球房地产的市场变迁；

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历史不会简单重复，但总会押着相同的韵脚。

这本书，带您深度理解房地产那些事儿……

书籍介绍

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重磅推荐：

黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。

杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）

有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

冯俊 （中国房地产业协会会长）

《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。

丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）

《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。

吴晓波（财经作家）

房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。

管清友（经济学家，投资人）

《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。