2014全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破房地产估价理论与方法（第2版）（大纲教材纵然百变，真题精髓一脉相承；历年真题+仿真模拟的经典复习模式，100%深入解析助你轻松自学，应万变考试！） 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

　　《房地产估价理论与方法》(第二版)共分三部分，第一部分为考点分布，主要是对２００１-２０１２年度全国房地产估价师执业资格考试的真题所涉及的考点分布进行归纳。第二部分为真题考点诠解，主要是对２００７－２０１２年度全国房地产估价师执业资格考试的真题做了详细的解析。第三部分为模拟试题，由五套模拟试题组成，五套试题顺应了２０１４年度全国房地产估价师执业资格考试命题的趋势，帮助考生准确把握考试的重点。

《房地产估价理论与方法》(第二版)适合参加２０１４年度全国房地产估价师执业资格考试的考生使用。

第一部分考点分布

　历年试卷分值分布

　命题涉及知识点及重要考点清单

第二部分真题考点诠解

　2012年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

　2011年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

　2010年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

　2009年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

　2008年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

　2007年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

第三部分模拟试题

　模拟试题（一）

　模拟试题（一）参考答案及解析

　模拟试题（二）

　模拟试题（二）参考答案及解析

　模拟试题（三）

　模拟试题（三）参考答案及解析

　模拟试题（四）

　模拟试题（四）参考答案及解析

　模拟试题（五）

　模拟试题（五）参考答案及解析

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　　2012年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

　　一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）

　　1．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是()。

　　A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

　　B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

　　D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

　　【答案】B。

　　【考点】房地产估价的特点。

　　【解析】房地产估价的特点主要是：①房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；②房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价难免有误差，但误差应在合理范围内；⑤房地产估价既是科学又是艺术。

　　2．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。

　　A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　【答案】D。

　　【考点】房地产估价活动。

　　【解析】根据提供的专业意见的用途和作用，可以将房地产估价分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价（或称公证性估价、证据性估价），二是咨询性估价（或称参考性估价）。为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，如为证券发行、上市、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产（也称为房地产司法拍卖）提供参考依据的估价，通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。

　　3．某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/米2，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元/米2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是()。

　　A．该损害在经济上是可修复的

　　B．修复所能带来的价值增加额为500万元

　　C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

　　D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

　　【答案】C。

　　【考点】房地产的损害赔偿。

　　【解析】本题的计算过程为：(1)该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即50000000－4500×10000=5000000（元）=500（万元）。(2)修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即［5000×(1－5％)－4500］×10000=2500000（元）=250（万元）。(3)修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即150＋0.13×100×2＋0.15×6×100=266（万元）。(4)因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。(5)在不修复情况下的价值减损额为500万元，平均每户可得500÷100=5（万元）。

　　4．关于房地产位置固定性的说法，错误的是()。

　　A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

　　B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

　　C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

　　D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

　　【答案】B。

　　【考点】房地产的位置固定性。

　　【解析】房地产的不可移动性，也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，选项A正确。房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化，选项B错误。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，选项C正确。房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性，选项D正确。

　　5．关于估价对象状况描述的说法，正确的是()。

　　A．对估价对象范围的描述就是说明其四至

　　B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

　　C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

　　D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

　　【答案】D。

　　【考点】房地产状况的描述。

　　【解析】对估价对象范围的描述包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，或者是房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产，故选项A错误。对建筑物实物状况的描述，主要说明：①建筑规模；②层数和高度；③外观（说明外立面风格等，并附外观照片来说明）；④建筑结构；⑤设施设备；⑥装饰装修；⑦防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；⑧层高和室内净高；⑨空间布局；⑩竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限；维护情况和完损状况；其他。故选项B、C错误。对土地开发程度的描述，应说明到达地块红线的基础设施完备程度和地块内的场地平整程度，即通常所说的是“三通一平”还是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容等，选项D正确。

　　6．某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。

　　A．市场价值B．投资价值

　　C．谨慎价值D．在用价值

　　【答案】B。

　　【考点】投资价值。

　　【解析】政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有建设用地使用权，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。

　　7．采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/米2，土地重新取得单价为2100元/米2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为()元/米2。

　　A．3700B．4040

　　C．4250D．5300

　　【答案】C。

　　【考点】本题考核的是房地单价的计算。

　　【解析】本题的计算过程为：容积率=总建筑面积建筑用地面积=2，该商品房的单价=(3200×总建筑面积+2100×建筑用地面积)/总建筑面积=(3200×2×建筑用地面积+2100×建筑用地面积)/（2×建筑用地面积）=4250（元/米2）。

　　8．某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/米2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为()元/米2。

　　A．4653B．5347

　　C．5352D．5366

　　【答案】D。

　　【考点】现房价格的计算。

　　【解析】根据计算公式：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿，本题的计算过程为：5000元/米2＝现房价格－10006％÷12×1-11+6％÷1210÷100－5%×现房价格，现房价格=5366（元/米2）。

　　9．下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是()。

　　A．商业用房B．住宅

　　C．写字楼D．工业用房

　　【答案】A。

　　【考点】楼层对房地产价格的影响。【解析】对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。

　　10．下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是()。

　　A．居民收入增加B．房产税征收

　　C．人民币升值D．居民消费价格指数上升

　　【答案】B。

　　【考点】房地产价格影响的经济因素。

　　【解析】影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。房产税征收属于影响房地产价格的制度政策因素。

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编辑推荐

　　1.《房地产估价理论与方法》(第二版)由权威专家严循**版考试大纲的要求编写。

　　2.《房地产估价理论与方法》(第二版)精心统计了历年考试真题的分值分布，帮助考生理清考试脉络和命题重点，将教材“变薄”，有针对性地复习备考，节省复习时间；

　　3.《房地产估价理论与方法》(第二版)汇总了2007—2012年的考试真题及参考答案，并对答案进行了100%全面剖析、解读，让考生自学无障碍。便于考生迅速提高应试能力和考试技巧，达到事半功倍的复习效果；

　　4.《房地产估价理论与方法》(第二版)精选了5套模拟试卷，并提供了详细的解析，其题型、题量、难易程度均完全模拟实际考试，能帮助考生进行考前实战演练，一次性攻破所有考点，顺利过关；

　　5.《房地产估价理论与方法》(第二版)的作者及编辑全程为读者提供答疑服务，帮助读者彻底理解掌握全书所有考点，扫清考点认识的盲区和误区。（详见封底联系方式）

媒体评论

　　《房地产基本制度与政策》(第二版)通过分析近几年来全国房地产估价师执业资格考试的命题思路和考试试卷，将命题考点一一体现在书中，帮助考生把握重点内容及命题规律，节省复习时间。五套模拟试题紧扣考试内容，题型新颖。《房地产基本制度与政策》(第二版)真正体现了“突出重点、突破难点、精讲精练”的编写宗旨，体例新颖、内容丰富，抓住了主要采分点，是通关考试的必备好书！

前言

　　2014年全国房地产估价师执业资格考试日趋临近，为了帮助广大考生在短时间内掌握考试中的重点和难点，迅速提高应试能力和答题技巧，我们组织了一大批国内优秀的房地产估价师执业资格考试辅导专家，以考试所涉及的重要考点为主线，紧扣考试教材和考试大纲，精心编写了“全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破”系列辅导用书。本系列辅导用书包括四个分册，分别是《房地产基本制度与政策》《房地产开发经营与管理》《房地产估价理论与方

　　法》《房地产估价案例与分析》。

　　本书主要分考点分布、真题考点诠解和模拟试题三部分来阐述。

　　考点分布这部分内容主要从２００１—２０１２年度考试试卷分值分布、命题涉及知识点及重要考点等方面进行了总结，为考生提供清晰的命题思路，以便考生更好地把握命题规律，从而拟订可行的复习计划。

　　真题考点诠解这部分是本书的核心内容。其编写理念是对考试大纲进行准确解读，对考试教材进行全面解剖，对命题规律进行彻底解悟，对疑难问题进行详细解答。我们通过分析近几年来全国房地产估价师执业资格考试的命题思路和考试试卷，将挖掘出的命题考点一一体现在本书中，指导考生把握重点内容及命题规律，帮助考生有针对性地学习，从而赢得时间、通过考试。

　　模拟试题本书为考生准备了五套模拟试题，其题型、题量、难易程度均完全模拟实际考试。这部分是编写团队经过精心分析近几年的考题，在总结出命题规律的前提下，提炼了考核要点后编写而成的，其内容紧扣考试大纲和考试教材。

　　本书的主要特点如下：

　　真正体现了“突出重点、突破难点、精讲精练”的编写宗旨，对教材中的重要内容做了深刻讲解。

　　采用新颖的体例，合理安排各部分内容的篇幅，力争抓住主要采分点。

　　针对最新大纲和教材，精心编写了大量的习题，可以帮助考生全面理解和掌握主要的考点。

　　对考生在学习本书的过程中产生的疑问，由专门的答疑教师为考生提供答疑服务，答疑QQ：１１６２５２８０５２。

　　参加本书编写的人员有计富元、张福芳、葛新丽、郝鹏飞、李同庆、梁燕、李芳芳、郭丽峰、张蒙、彭美丽、张爱荣、郭玉忠、王丽平、张日新、张海鹰、陈楠、潘猛等，在此对他们一并表示感谢！

　　我们力求完美，但由于时间的关系，书中或许存在一些不足，望广大读者提出宝贵意见。

　　祝考生早日梦想成真！

　　编者

　　2014年2月

书籍介绍

《2013全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破：房地产估价理论与方法》共分三部分，第一部分为考点分布，主要是对2001-2011年度全国房地产估价师执业资格考试的真题所涉及的考点分布进行归纳。第二部分为真题考点诠解，主要是对2006-2011年度全国房地产估价师执业资格考试的真题做了详细的解析。第三部分为模拟试题，由六套模拟试题组成，六套试题顺应了2013年度全国房地产估价师执业资格考试命题的趋势，帮助考生准确把握考试的重点。

《2013全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破：房地产估价理论与方法》适合参加2013年度全国房地产估价师执业资格考试的考生使用。